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小貸大業

上海市房地產市場五月份分析報告
2019-05-28

    一、二手住宅市場價格與風險監測
   (一)上海二手住宅市場監測價格


 

    20195月,聯城監測二手房市場價格有所回升,75%以上的樓盤價格出現上升態勢,但仍有少數仍處于下跌狀態,這部分區域主要集中在郊外環外,如:崇明陳家鎮、新城等板塊。在經歷11個月的持續下跌后,上海二手房市場價格開始觸底反彈,但總體而言,仍處于穩定階段。

    聯城行根據樓盤品質及其價格情況,將普通住宅(含公寓、工房小區,不包含別墅小區)劃分為三種檔次:高端、中端、低端,每月監控其成交量及價格變動情況。從普通住宅分檔次環比價格變化看,不同檔次的住宅價格環比均有所上升,尤以高端住宅的環比上漲最為明顯,環比漲幅為1.28%。說明上海二手房市場中高端改善型需求量有所增加,部分改善型客群開始入市。

   (二)上海租賃機構租賃掛牌市占情況

 

    20195月,各租賃機構的租賃掛牌量最高的是青客,總市占率約26.50%,其次是中原地產和蛋殼,市占率分別是19.95%16.50%。從分區域的租賃平臺市占率來看,外環大部分區域的租賃掛牌市占率最高的機構是青客,而內環大部分區域的租賃掛牌市占率最高的中原地產。

   (三)上海市部分區二手住宅風險監控 

    聯城行根據影響二手住宅市場風險的各種因素,綜合多項指標進行計算,得出不同區域、不同板塊、不同樓盤的風險等級情況,對于貸款機構簡化押品審批流程、監控押品動態情況、及時把控樓盤風險起到重要的數據支撐。

根據20195月的住宅風險評級結果,從樓盤情況看(如上圖):青浦、嘉定兩個區域低風險樓盤只占1.86%,高風險樓盤占了46.58%。總體而言,青浦嘉定二手住房風險評級表現一般,與全市樓盤相比,這兩個區域的大部分樓盤處于中高風險。

    二、上海市房地產市場供求動態

   (一)一手住宅市場

 

    20195月,新房市場“量價齊跌”。供應量回落顯著,環比下跌41%,成交量及成交均價也開始呈現下跌態勢。小陽春過后,上海新房市場開始進入筑穩階段。新房供應依舊大多集中在外環外區域,以青浦區居首。而本月,黃浦和靜安區也開始陸續推出新盤。成交主要仍集中在外環外區域;從成交均價環比來看,本月長寧區成交樓盤仍以“淮海名邸”為主,繼續帶動區域整體均價上漲。

新房成交戶型中,90-140平米戶型的占比依舊穩居首位;從環比上月數據來看,90平方米以上的戶型占比持續擴大。說明當前住宅市場的需求方對生活品質的需求日益提升,在預算有限的情況下,購房會更多考慮舒適度。

 (二)二手住宅市場

20195月二手房交易成交量與小陽春相比,開始出現回落,環比下降8%;成交均價也有所下降,環比略降1%。隨著這段時間剛需的集中釋放,預計6月成交量將持續回落。成交價格方面預計仍將有小幅震蕩,總體呈穩定走勢。

二手房成交結構占比與4月基本相似,主力成交面積仍以50-90平米為主;140平米以上的戶型占比與上月持平。說明二手市場改善型需求釋放或已近尾聲。

(三)新增商業市場

5月,上海市商業市場供應量和成交量環比均有所下降。值得注意的是靜安區推出部分內環內的商業樓盤,主要是位于不夜城板塊的“金融街融泰中心”,該項目位于靜安的新核心商圈,將被打造成商業文化新地標,預計未來將會拉動該區域的商業繁華度。而崇明區供應量則躍居榜首。本月成交量最大的區域則是浦東新區,主要集中在臨港新城板塊和周康板塊。成交均價方面,大部分區域環比下跌,其中閔行區環比跌幅最大。漲幅最顯著的則屬于長寧區。

(四)新增辦公市場

5月,上海辦公市場供應量持續回暖,環比上升約21%。從供應面積來看,本月供應量最大的仍屬靜安區不夜城板塊的“金融街融泰中心”的辦公樓盤。近兩年,靜安區寫字樓新增供應進入低谷,該項目作為靜安區較大的寫字樓供應項目,加之該區域缺乏頂級寫字樓,預計未來有較好的投資潛力。成交量方面,本月的辦公成交量微跌。本月位于青浦新城板塊的萬達茂廣場成交表現較為突出,使得青浦區成為本月辦公成交量的首位。成交價格方面,金山區和長寧區漲幅較大,其中金山區僅成交兩套辦公用房,位于朱涇板塊的一套辦公用房成交拉高了整個區的成交均價,使得金山區成交均價環比上漲明顯。

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